|
administracja i sektor publiczny
bezpieczeństwo pracy
branża spożywcza
budownictwo i nieruchomości
logistyka i transport
ochrona środowiska
prawo i zarządzanie firmą
przemysł i technika
służba zdrowia i medycyna
Polecamy:
Twoja ankieta w 3 krokach
Problematyka prawa lokalowego i ochrony lokatora w Polsce stanowi istotne zagadnienie przede wszystkim ze względu na niewystarczającą liczbę mieszkań. Od kilkunastu lat ustawodawca podejmuje próby najkorzystniejszego ukształtowania ochrony praw lokatorów, co jest szczególnie trudne ze względu na obowiązującą przez prawie 50 lat administracyjno-prawną regulację najmu - jednego z najpopularniejszych tytułów do korzystania z lokalu.
Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP władze publiczne powinny prowadzić politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałać bezdomności, wspierać rozwój budownictwa socjalnego oraz popierać działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Wyrazem dążeń do realizacji tej polityki w zamierzeniu ustawodawcy była ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (dalej: u.o.p.l.). Ustawa ta zastąpiła ustawę z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Zmiana ta podyktowana była ewolucją warunków społeczno-ekonomicznych, a także z potrzebą lepszej ochrony lokatorów oraz wzmocnienia stabilności stosunku najmu.
Zakres stosowania ustawy i jej stosunek do innych ustaw
W świetle art. 1 u.o.p.l. ustawa ta reguluje:
Ustawa przyjęła postać unormowania uniwersalnego w tym sensie, że reguluje zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkaniowych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy i osób fizycznych (R. Dziczek, Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, tekst dostępny na www.lexPolonica.pl). W świetle art. 3 ust. 3 u.o.p.l. nie jest wykluczone zastosowanie innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów, jeśli są one korzystniejsze dla lokatora. Taki zapis oznacza przyjęcie minimalnego standardu ochrony lokatora, możliwe jest jednak stosowanie przepisu przewidującego bardziej skuteczne instrumenty ochronne.
Przepisów ustawy nie stosuje się natomiast do pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego użytku, znajdujących się m.in. w budynkach pensjonatów, hoteli, burs i internatów (nie są to lokale w rozumieniu omawianej ustawy), jak również do lokali znajdujących się w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (por. art. 1a u.o.p.l.). Natomiast do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu – przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej (art. 3 ust. 2 u.o.p.l.).
Na gruncie przepisów przedmiotowej ustawy zakres pojęcia lokatora został ujęty stosunkowo szeroko: objęte nim zostały także osoby, które korzystają z lokalu na podstawie umowy użyczenia, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (verba legis: „najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”; art. 2 ust. 1 pkt. 1 u.o.p.l.).
Ustawa reguluje charakter oraz całokształt konsekwencji prawnych wynikających z zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu między właścicielem lokalu a korzystającym (lokatorem). Stosownie do okoliczności umowa o odpłatne używanie lokalu może przybrać następujące formy:
