Najnowsze wymagania w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz zakresu i formy projektu budowlanego

Jego podstawowym celem jest dostosowanie polskich przepisów do zmienionych norm europejskich‚ jednak wprowadza ono też wiele krajowych regulacji. Ze zmianami powinni się zapoznać nie tylko architekci i projektanci, ale także inwestorzy‚ by w razie opóźnień przy składaniu wniosku o pozwolenie budowlane nie musieli dokonywać znaczących zmian w projekcie.

Nowości jest bardzo dużo. Dotyczą zarówno usytuowania budynku, jak i rozwiązań wewnątrz niego. Niektóre nowe regulacje już niegdyś obowiązywały, potem zostały zniesione, a teraz wracają. Tak jest choćby z możliwością usytuowania budynku 1,5 m od granicy sąsiada.

1. Zasadniczo zmienia się pojęcie poziomu terenu. Od 8 lipca będzie to rzędna (wysokość) gruntu przyjęta w określonym miejscu działki budowlanej. Poprzednio chodziło zawsze o poziom głównego wejścia do budynku. Utrudniało to projektowanie obiektów usytuowanych na skłonach wzgórz czy skarpach. Bardziej szczegółowa jest też definicja kondygnacji‚ a także kondygnacji podziemnej. Poza tym inaczej ustala się wysokość niektórych budynków; nie trzeba przy tym uwzględniać znajdujących się na nich maszynowni, dźwigów albo innych urządzeń technicznych.
    
2. Projektanci na nowo będą się uczyli, czym jest teren biologiczne czynny. Zgodnie z obecną definicją jest to nawierzchnia ziemna umożliwiająca naturalną wegetację roślin‚ a nie np. betonowe kratki stosowane często na parkingach‚ w których trawa nie chce rosnąć. Do takiej nawierzchni zaliczymy natomiast 50 proc. tarasów i stropodachów (np. nad piętrowymi parkingami) pokrytych ziemią‚ jednak nie może być ich mniej niż 10 mkw. Wyraźnie też zaznaczono‚ że biologicznie czynna jest woda powierzchniowa. Jeśli więc inwestor zdecyduje się wykopać staw na działce‚ to jego powierzchnia zaliczy się do biologiczne czynnej. Jest to ważne wszędzie tam‚ gdzie miejscowe plany lub warunki zabudowy narzucają zachowanie odpowiedniej ilości powierzchni biologicznie czynnej.
    
3. Większość nowych przepisów zawartych w nowelizacji rozporządzenia (DzU z 2009 r. nr 56‚ poz. 461) wchodzi w życie 8 lipca. Nie znaczy to jednak‚ że wszystkie oddawane od tego dnia budynki mają już spełniać nowe warunki techniczne. Przepisów nie stosuje się‚ jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę został opracowany na podstawie dziś obowiązujących przepisów‚ a inwestor zdążył złożyć go przed wejściem w życie nowych. To samo dotyczy zgłoszenia budowlanego.
    
4. Możliwość zbliżenia budynku do granicy sąsiada. Nowe regulacje dają też większe szanse na rozbudowę czy docieplenie obiektów. Dla wielu inwestorów (i ich sąsiadów) najważniejsze okażą się zmiany wprowadzone w § 12 rozporządzenia. Do tej pory usytuowanie budynku bliżej niż 3 m od granicy działki było praktycznie niemożliwe. Zgodnie z nowymi przepisami domy można będzie (pod pewnymi warunkami) sytuować w odległości 1‚5 m od sąsiada albo nawet na samej granicy. Musi to jednak wynikać z miejscowego planu zagospodarowania lub z warunków zabudowy. Nie będzie natomiast możliwości zbliżenia obiektu o metr czy pół do granicy. Ustalając odległość od granicy, bierze się pod uwagę miejsce obiektu‚ które znajduje się najbliżej niej‚ a samą odległość liczy się w poziomie. Uwaga! Usytuowanie obiektu bliżej granicy, niż wynika to z obowiązujących jeszcze obecnie przepisów, skutkuje automatycznie objęciem działki budowlanej sąsiada tzw. obszarem oddziaływania (zgodnie z art. 3 pkt. 20 prawa budowlanego). To znaczy‚ że staje się on uczestnikiem postępowania administracyjnego w całej procedurze związanej z wydaniem pozwolenia na budowę. Trzeba się więc liczyć z tym‚ że niechętny tak bliskiej inwestycji sąsiad będzie się odwoływał i opóźniał postępowanie. Dlatego lepiej poinformować go i przekonać do inwestycji jeszcze przed wystąpieniem o pozwolenie.

Przykład 1
Pani xx ma wąską‚ zaledwie 15-metrowej szerokości, działkę budowlaną. Zależy jej‚ by powstał na niej jak największy dom. Przymierzała się do zamówienia projektu o zewnętrznych wymiarach nieprzekraczających 8 m szerokości (4 m od ściany z oknem i 3 m od ściany bez okna). Za namową architekta postanowiła jednak opóźnić wystąpienie o pozwolenie budowlane. Dzięki temu ma szanse na dom nawet o 1‚5 m szerszy (także z jedną ślepą ścianą). Projektant musi jednak pamiętać‚ że od strony, którą zbliży się do sąsiada na 1‚5 m‚ nie może już być wystających okapów, gzymsów czy balkonów. Jeśli uzna‚ że np. 30-cm okap jest niezbędny, musi dodatkowo oddalić się od granicy działki o te 30 cm. Przepisy mówią bowiem‚ że 1‚5 m musi być też zachowane od okapu‚ gzymsu‚ daszku nad wejściem‚ galerii‚ tarasu‚ schodów zewnętrznych‚ pochylni bądź rampy.

• Sprawdź jakie zmiany wprowadzono w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie?